A tokenização imobiliária, impulsionada pela tecnologia blockchain, já movimenta cerca de R$ 20 bilhões no Brasil, consolidando-se como uma ferramenta estratégica para a liquidez e democratização de investimentos no setor. 

Para a construção civil, essa inovação representa a fragmentação de ativos reais em ativos digitais programáveis, permitindo novas e ágeis formas de financiamento para os canteiros de obras.

O grande desafio dessa evolução não reside na tecnologia, mas na definição do fato gerador do ITBI para negociações que envolvam tokens imobiliários. 

Nesse sentido, enquanto o imposto incide sobre a transmissão de bens imóveis e direitos reais, a tese central para a não incidência na circulação de tokens defende que, ao estruturar a operação via Sociedade de Propósito Específico (SPE), o que transita na rede digital não é a escritura do imóvel, mas um valor mobiliário ou direito de participação societária.  Ao desmaterializar o ativo físico em um ativo financeiro, retira-se a transação da esfera de incidência do imposto municipal, protegendo a liquidez necessária para o mercado secundário.

Para melhor embasar essa tese, faz-se necessário relacionar a temática com a discussão atual do Supremo Tribunal Federal. O Tema 1124 do STF atua como um anteparo vital, estabelecendo que o fato gerador do ITBI ocorre apenas com o registro efetivo da transferência no Cartório de Registro de Imóveis. Como o token circula em registros digitais distribuídos (ledgers), sem gerar nova matrícula cartorária a cada transação, a exigência do imposto torna-se juridicamente insustentável antes do “resgate” final do bem, garantindo que a tecnologia não seja penalizada pela sua própria eficiência.

Outra discussão importante ocorre no âmbito do polêmico Tema 1348 do STF, que visa delimitar o alcance da imunidade do ITBI (art. 156, § 2º, I, da CF) para a transferência de bens em integralização de capital social, mesmo quando a atividade preponderante da empresa é imobiliária. 

Discute-se a aplicação dessa imunidade de forma objetiva, com o intuito de impedir a cobrança do imposto independentemente do objeto social da empresa. Embora o julgamento esteja suspenso, o cenário é promissor: o placar parcial de 4 votos a 1 favorável aos contribuintes reforça a expectativa pela consolidação da segurança jurídica, impedindo que a organização patrimonial das empresas seja asfixiada por interpretações fiscais restritivas.

Atualmente, a legislação brasileira, por meio do Provimento 54/25 da CGJ-SP, proíbe que oficiais de registro vinculem matrículas imobiliárias a tokens digitais. Contudo, essa resistência institucional acaba, ironicamente, fortalecendo a tese da não incidência tributária: se o próprio Estado se recusa a reconhecer o token como um registro de propriedade, carece de fundamento lógico a cobrança de um imposto de transmissão sobre a sua venda.

A convergência dos Temas 1124 e 1348 do STF desenha o que podemos chamar de “corredor de isenção” para a nova economia imobiliária. 

Enquanto o Tema 1348 protege a criação do ativo, o Tema 1124 protege a sua circulação, garantindo que a liquidez do mercado secundário não seja consumida por tributos anacrônicos.

Longe de ser um inimigo do Fisco, a tokenização integrada ao Drex oferece uma transparência e rastreabilidade que o modelo tradicional de contratos nunca permitiu.

Para a associação de construção civil, a defesa dessas teses é uma questão de sobrevivência econômica e modernização.