Durante décadas, uma prática mais comum nos cartórios de registro de imóveis brasileiros foi a exigência de certidões negativas de débitos, ou positivas com efeito de negativas, como condição para o prosseguimento de registros e averbações envolvendo imóveis. Essa imposição encontrava respaldo no artigo 47 da Lei nº 8.212/91, que determinava ao registrador a exigência da CND em qualquer ato de alienação ou oneração de bens imóveis pertencentes a pessoas jurídicas. A lógica por trás da norma era clara: sem prova da regularidade fiscal, não seria possível alienar ou gravar o patrimônio imobiliário da empresa.

Na prática, contudo, essa exigência transformou-se em verdadeira barreira ao exercício da propriedade, impondo ao contribuinte um constrangimento indireto para quitação de suas obrigações tributárias. Ao condicionar a realização de negócios jurídicos à apresentação da certidão, a lei acabou funcionando como uma sanção política, isto é, um mecanismo oblíquo de cobrança fiscal, que constrangia o contribuinte não pela via adequada da execução fiscal, mas pelo bloqueio de sua liberdade patrimonial.

Não por acaso, ao longo dos anos, os tribunais brasileiros — inclusive o Supremo Tribunal Federal — consolidaram entendimento quanto à dispensabilidade da certidão. Reconheceu-se que a exigência era inconstitucional por violar tanto o princípio da legalidade quanto o livre exercício da propriedade e da atividade econômica. Ainda assim, a realidade nos cartórios caminhava em ritmo mais lento. Em grande parte do país, a dispensa só era obtida após a instauração de procedimento de suscitação de dúvida, submetendo a questão ao crivo do Judiciário e prolongando desnecessariamente a tramitação de registros.

Esse cenário está para mudar com a recente decisão no Procedimento de Controle Administrativo – 0001611-12.2023.2.00.0000 – do Plenário do Conselho Nacional de Justiça que reafirmou a impossibilidade de se exigir CNDs para atos registrais. Ao uniformizar o entendimento e conferir eficácia vinculante à orientação, o CNJ não apenas pacificou divergências, mas também impôs aos cartórios a obrigação de alinhar imediatamente seus procedimentos, eliminando uma das principais fontes de burocracia e insegurança do sistema registral.

Os reflexos são múltiplos. Para os cartórios, significa a padronização de condutas e a segurança de que não podem ser responsabilizados por dispensar documentos. Para advogados e usuários, representa maior agilidade e redução de custos, pois a ausência de certidões não será mais motivo de entrave. Para o mercado imobiliário, abre-se um horizonte de liquidez, já que imóveis pertencentes a pessoas jurídicas endividadas deixam de ser automaticamente bloqueados na via registral.

É claro que as certidões não perderam completamente sua relevância: continuam indispensáveis em due diligences, financiamentos, licitações e contratos públicos. Mas o que antes era uma exigência cartorial se converte agora em decisão estratégica das partes e de seus advogados, que assumem maior protagonismo na gestão dos riscos contratuais, seja por meio da solicitação facultativa de certidões, seja pela inserção de garantias e retenções nos negócios jurídicos.

A decisão do CNJ, portanto, não é apenas uma vitória contra a burocracia excessiva. É também a correção de uma distorção histórica: o afastamento definitivo de uma sanção política que por anos comprometeu a liberdade de contratar e o dinamismo do mercado imobiliário. Ao retirar dos cartórios o papel de fiscais indiretos do Fisco e recolocar o registro no seu devido lugar — o da publicidade, legalidade formal e segurança jurídica —, dá-se um passo importante para a modernização do sistema imobiliário brasileiro e para a construção de um ambiente de negócios mais eficiente e transparente.